2020/10/15
賃貸オフィス探し

テナント物件とは!?借りるまでのステップや家賃を決めるポイント

テナント物件には、小規模なものから大規模なものまでさまざまな物件があります。
では、テナント物件はどのようにして借りればいいのでしょうか。

本記事では、テナント物件を借りるまでのステップや家賃を決めるポイントなどをご紹介します。

テナント物件とは

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テナント物件とは、賃貸契約を結んで入居する物件です。
主に以下3形態のことを指します。

店舗

テナント物件として募集されていることの多いのが店舗です。
飲食店やアパレル、病院など、不特定多数の人間が来客することを想定している物件です。

オフィス

不特定多数の来客がない、かつ商取引が行われないことを想定した物件です。
旅行会社や不動産会社など、不特定多数の来店が来る場合は、「店舗兼事務所」と呼ばれることがあります。

倉庫

在庫を保存・管理するための物件です。


テナントを借りるステップ

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ここでは、実際にテナントを借りる際のステップについてご紹介します。

1.契約前の確認事項

まず物件を借りる前に、条件を決めておきましょう。
予算・地域・用途などを整理します。

【予算】

いくらぐらいまでの賃料なら問題なく払えるかを計算しましょう。
店舗であれば、経費を売上から差し引くなどして計算します。

【用途地域と用途の確認をする 】

物件を借りる際には、用途地域と用途の確認が大切です。
用途地域とは、建物の用途などを定めた地域です。
たとえば倉庫や工場などとして使用したくても、実は利用できない地域という可能性もあります。
そのため用途を明確にし、借りる際には不動産会社にしっかり確認しましょう。

2.申し込み

物件を契約する前には、まず「申し込み」を行います。
この申し込みは、契約する意思を確認するためのもので、契約とは異なります。
そのため、申し込みを行ったあとでも、キャンセルが可能な場合が多いです。

申込書には、住所・氏名・年齢・年収・職業などを記載します。
貸主はこの申込書を元に、審査を行います。
この審査によって、貸主が借主と契約するかどうかを決定します。

3.契約時に必要な書類

契約時には以下のような書類が必要です。
個人契約と法人契約で必要な書類が異なります。

【個人契約の場合】

住民票、身分証明書、連帯保証人の印鑑証明書、実印

【法人契約の場合】

法人の謄本、印鑑証明、決算書の写し、連帯保証人の印鑑証明書、実印


テナント家賃を考えるうえでのポイント

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店舗やオフィス、倉庫など、事業用のテナントを借りる場合には、家賃に消費税が発生します。
また礼金や管理費、共益費、仲介手数料、駐車場などの代金にも消費税がかかるので確認しておきましょう。

家賃以外にかかる固定費を把握しておく

テナントでは家賃以外にも以下のような固定費がかかります。

  • ・水道光熱費
  • ・管理費
  • ・共益費
  • ・駐車場代金 など

家賃だけではなくこれらの固定費も計算し、テナントを決定しましょう。

粗利予測20~30%が家賃相場

また粗利予想から家賃を考える方法もあります。
一般的に家賃は粗利の20~30%以内が適切とされています。

しかしテナントを決めるのはオープン前のため、粗利を正確に予想することは難しいでしょう。
そのため、客単価や回転率、座席数から予想を立てます。
飲食店の場合、原価についても計算しましょう。
これらはあくまで概算のため、ある程度余裕をもって計算するのがおすすめです。

また売上から家賃を考える方法もあります。
この場合、家賃は売上の10%未満を目安にするのが一般的とされています。
たとえば1ヶ月の売上予想が300万円の場合、家賃の目安は30万円以下となります。


テナント物件を決める際には家賃や用途地域を確認しよう

テナント物件を決める際には、家賃はもちろん用途や用途地域などもしっかり考えておくことが重要です。
家賃は粗利や売上などから計算しましょう。

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