2021/05/14
オフィス移転のいろは

原状回復とは?ガイドラインを元に策定理由や負担者について解説

本記事では、参考にするべき資料や誰がどの費用を負担するのか、費用負担を減らすためにできることなど、さまざまな原状回復にまつわる情報をご紹介していきます。

オフィス移転を現在、もしくは将来するかもしれない方は、賃貸オフィスの原状回復について知っておきましょう。
賃貸物件の原状回復トラブルを避けたい方も、必見の内容です。

原状回復とは

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原状回復とは、賃借人の故意や不注意、善管注意義務違反や人並み以外の使い方により生じた、建物価値の減少部分を復旧することです。

賃借人の人並みの暮らし方や時間経過により建物価値が下がった部分については、復旧範囲に入りません。

しかし、原状回復について賃貸人と賃借人の理解や認識が異なる場合は、紛争へとつながるケースもあります。
加えて、費用負担割合や敷金返還などにまつわる紛争も増えています。

原状回復のトラブルの急増に伴い、国土交通省が平成10年3月、紛争の予防や解決のために「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定し、公表しました。
ガイドラインには、賃貸人と賃借人の両者が原状回復について了解しておくべき、現時点でふさわしいと考えられる一般的な基準などが記載されています。

しかしながら、ガイドラインは使用を強制するものではなく、原状回復にまつわる多様な問題は、契約内容や物件の使用条件等によって個別に判断・決定されます。

出典:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・本ガイドラインの位置づけ
出典:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・本ガイドラインのポイント
出典:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・このガイドラインを活用いただく皆様へ


原状回復の負担者

原状回復では、一般的に何を誰が負担するのかについて知っておきましょう。
詳細は、下記表をご確認ください。

負担者

対象

賃貸人

・賃借人が人並みの使い方や暮らし方であっても、起こり得るもの

・建物価値を増大する修繕等

賃借人

・人並みではない、賃借人の使い方や暮らし方により起こり得るもの

・賃借人の管理不足により起こり得るや拡大し得るもの


賃借人の負担から減算すべき費用とは

賃借人が負担する費用から減算すべき費用とは、時間経過や通常使用にともなう住居や設備の損耗費用です。
減算の理由は、賃借人はこれらの費用を賃料として納めているからです。

また、経過年数や使用期間によって減算金額は変動するので、入居年数によっても減算金額が異なることを理解しておきましょう。
しかしながら、賃借人の故意や過失により、継続使用可能な設備等を使用不能とした場合は、賃借人の負担割合は増加します。

経過年数が影響を与えない事例もある

原状回復で床板の部分補修を行っても、将来的に床板全体の張り替えが必要ですし、全体の価値が上がるわけではありません。
また、消耗品にあたる襖紙や障子紙、畳表等の破損は、破損の程度に関係なく価値が低くなる可能性が高いです。

それゆえに、床板の部分補修や襖紙の張り替え費用等は、経過年数が影響を与えない事例と判断され、賃借人の全額負担となる場合も多く見られます。

出典:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・P11 3賃借人の負担について
出典:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・P12 (2)経過年数の考え方の導入
出典:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・P15 ③経過年数(入居年数)を考慮しないもの


負担を減らすためにできること

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賃借人が契約時にできることは、以下等の条件を明白に記載した書類を契約書に添付し、賃貸人と条件について合意しておくことです。

  • ・両者の修繕責務範囲
  • ・両者の責務範囲
  • ・工事や施工の目安単価
  • ・将来を含め、両者の負担割合の決め方

また、物件確認の際にもできることがあります。
ガイドラインのチェックリストなどを使い、両者立ち会いのうえ、入居時と退去時の物件確認を部位ごとに行います。

さらに、損耗部位がある場合は、平面図に書き入れたり、写真を撮ったり、動画を撮ったりして保管しておきましょう。

出典:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・P3 Ⅰ原状回復にかかるトラブルの未然防止
出典:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・P3 1物件の確認の徹底
出典:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・P6 2原状回復に関する契約条件等の開示


賃貸物件の原状回復をめぐる紛争は予防できる

賃貸物件の原状回復をめぐる紛争は、原因も多岐にわたり、現在も多く存在すると言われています。
しかし、チェックリストを用いる入念な物件確認や契約時の条件書類の添付など、あらゆる措置を講じておけば、後々の紛争を避けられることも多いのです。
実際にオフィスの移転を検討される際には、ぜひ国土交通省のガイドラインの各種書類なども活用してください。

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