2022/04/15
オフィス移転のいろは

連帯保証人と保証会社について知ろう!賃貸オフィス物件契約に必要なこと

賃貸オフィスの物件契約を締結する前に、連帯保証人と保証会社について調べておきましょう。
なぜならほとんどの場合、賃貸人と物件契約を結ぶ際に連帯保証人を立てるか、保証会社への加入を求められるからです。

本記事では、賃貸オフィスの物件契約に関係する連帯保証人と保証会社について解説します。


賃貸オフィス契約に必要な連帯保証人

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賃貸オフィス契約を結ぶ際には、連帯保証人が必要です。

連帯保証人に関する民法の定めを「連帯保証人制度」といいます。
連帯保証人の責任や役割は、賃貸オフィスの借主と一緒に、賃貸オフィス契約から生じるすべての債務を負担することです。

保証人との違い

保証人も連帯保証人と同様に、主債務者が何等かの理由で賃料を払わなくなった場合に、主債務者の代わりに賃料を支払う義務があります。
しかし、保証人は連帯保証人にはない以下の権利を有しています。

催告の抗弁権

保証人は主債務者が賃料を払わない場合に、代わりに賃料を支払う役割を担っています。
催告の抗弁権とは、債権者が主債務者ではなく、はじめに保証人へ支払いを請求してきた場合に、「まずは主債務者へ請求してください」と債権者に求める権利です。

分別の利益

保証人が複数いる場合、債権者に賃料の支払いを請求されたときに、分別の利益を行使すれば、保証人全員で分割して賃料を支払えます。
例えば、2人の保証人がおり、債権者から200万の賃料を請求された場合は、それぞれが100万円支払う場合などです。

検索の抗弁権

債権者が、主債務者へ支払いの請求をしてから、保証人へ支払いを請求してきた場合でも、検索の抗弁権を行使できます。
検索の抗弁権の行使は、債権者へ主債務者に支払い能力があることと、取り立てが容易にできることを口頭等で要求します。
例えば、「主債務者の給与や財産を差し押さえて対処してください」などです。


連帯保証人になるための条件

連帯保証人になるための条件は、各不動産会社が定めた連帯保証人の条件にあてはまる人物かどうかです。
例えば、以下などの条件がよく見られます。

・継続的な収入があり、契約物件の賃料の支払い能力がある
・契約物件に準ずる不動産を所有している
・反社会的勢力団体と関わりが無い

しかし、実際には連帯保証人を見つけることは難しいため、一般的に代表者が個人として連帯保証人になるケースが多いです。
ただし、動産会社によっては法人と代表者が同一と認識し、代表者が連帯保証人になれない場合もあります。

連帯保証人制度の変更点

2017年5月に成立した民法改正により、2020年4月1日から、連帯保証人制度の根保証契約に極度額のルールが追加されました。
根保証契約とは、どれほどの債務が発生するのかを予測できない契約のことで、連帯保証人になれるのは個人のみです。

また、限度額とは、連帯保証人が主債務者の債務を返済する際の上限額のことで、上限額を超える債務については支払い義務はありません
賃貸物件契約も保証契約の1つなので、契約締結の際には限度額を定めましょう。

さらに、保証契約の中にある、特別事情による保証の終了のルールによると、主債務者が亡くなったり、破産したりした場合は、その後の債務については保証対象外です。


保証会社の役割

連帯保証人が見つからずに賃貸物件契約を締結できない場合には、保証会社と契約することで、賃貸オフィス契約を結べる場合が多いです。

保証会社とは、賃貸物件の賃料の連帯保証サービスを提供する会社です。
保証会社と契約を結ぶと、主債務者が賃料を払わない場合に、賃料を支払う役割を担います。
しかし、保証会社を希望する場合は、保証会社が指定する必要書類を提出し、保証会社の審査に通過しなければなりません。

一般的な保証会社の審査内容は、以下の通りです。

・年齢
・収入
・職種
・雇用形態
・過去の家賃滞納履歴

審査通過後は契約し、保証会社に保険料や手数料を支払います。


連帯保証人や保証会社について調べておきましょう

賃貸オフィス契約を結ぶためには、連帯保証人・保証会社のどちらか、もしくは両方が必要です。
連帯保証人は、借主と一緒に、賃貸オフィス契約から生じるすべての債務を負担します。
また、借主と一緒に賃料に関するすべての債務の負担をすることが保証会社の役割です。
保証人は借主が賃料等を支払わない場合、借主の代わりに賃料を支払う役割ですが、連帯保証人には無いさまざまな権利を有しています。

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